배우 송승헌(40)씨는 2006년 10월 지하철 3호선 신사역 4번 출구 인근에 있는 빌딩 2개 동(棟)을 114억원에 사들였습니다. 대지 540㎡(약 163평), 연면적 1332㎡(약 403평), 지하 1층~지상 4층 규모로 2개 면이 강남대로 등 도로에 접해 있는 매물이었죠. 소위 말하는 ‘코너 상권’으로 투자자들 사이에서 ‘노른자 중의 노른자’로 꼽히는 입지(立地)였습니다.

송씨는 2011년 약 4억원을 들여 빌딩 외관과 내부를 리모델링했고, 신사역은 물론 주변 가로수길 상권이 확대하면서 빌딩 시세는 250억원대로 치솟았습니다.

빌딩 투자로 톡톡히 재미를 본 송씨는 작년 11월 부동산 공매(公賣)를 통해 본인 소유 빌딩 바로 뒤에 있는 지하 1층~지상 2층짜리 상가건물(대지 232㎡, 연면적 316㎡)의 지분 84.6%를 사들였습니다. 이 건물은 1층에 삼계탕, 2층에 돈까스 가게가 각각 입점해 있습니다. 5회차에 공매에 참여한 송씨는 감정가(34억3322만원)보다 4억원 정도 낮은 30억200만원에 낙찰받았습니다.

송씨가 공매로 사들인 건물은 송씨를 포함해 6명이 지분을 나눠갖고 있습니다. 공유지분이 설정된 물건은 소유권 분쟁이 잦아 일반 투자자들은 거들떠보지 않는 경우가 대부분입니다. 그럼에도 송씨는 일종의 ‘역발상 투자’를 한 것인데요, 그 이유는 이면 건물 매입을 통해 대로변에 있는 기존 건물 가치를 더 높이려는 의도였습니다.

문제는 공유 지분만 갖고는 송씨의 기존 건물 가치를 올리기 힘들었죠. 그래서 송씨가 생각해낸 아이디어가 바로 경매 신청이었습니다. 송씨는 지난 10월 자신이 지분 84.6%를 가진 건물에 대해 경매를 신청했습니다. 경매 목적은 ‘공유물 분할’인데, 공동 소유자끼리 상호협의가 되지 않으니 경매를 통해 부동산을 나누겠다는 뜻입니다. 이 경우 공유자 중 1명이 낙찰받으면 복잡한 지분 관계가 한꺼번에 정리될 수 있습니다. 만약 제3자가 낙찰받으면 기존 소유자들은 지분 비율에 따라 배당을 받으면 됩니다.

내년 상반기 1회차 경매가 진행될 예정인데, 제가 보기엔 송씨가 높은 금액을 써내더라도 낙찰받을 가능성이 큽니다. 송씨가 경매로 이 건물을 완전히 소유하면 신사역 역세권 2개 필지에 대지 면적만 772㎡(약 233평)가 되고, 건물 3개 동의 가치는 350억원대 이상이 될 전망입니다.

현재 가치만 따지면 250억원대 빌딩 2개 동과 경매에 나온 건물(약 40억원)의 시세 합계는 300억원이 채 되지 않습니다. 그러나 송씨가 경매에 나온 빌딩까지 보유하면 넓어진 대지만큼 개발 잠재력이 프리미엄으로 작용해 단숨에 50억원 이상의 시세 상승효과를 누릴 수 있습니다. 이처럼 인접한 필지의 건물을 추가로 사들여 전체 필지의 빌딩 가치를 끌어올리는 방법을 일부 투자자들은 ‘물타기 투자법’이라고 부릅니다.

국내 최대 연예기획사인 SM엔터테인먼트의 이수만 대표도 이런 투자법을 활용한 적이 있습니다. 이 대표는 1999년 서울 압구정동 대로변 빌딩을 20억원에 구입하고 6년여 뒤인 2005년 이면에 있는 다가구주택 2채를 추가로 사들여 SM 사옥으로 신축했죠. 현재 이 빌딩의 시세는 1000억원이 넘습니다. 대로와 인접한 빌딩을 보유한 건물주라면 송승헌씨와 이수만씨의 투자 사례를 참고할 만합니다.