성남시 분당구 구미동에 위치한 고급 타운하우스인 아델하임에 거주하는 전모씨(64)는 6년여의 소송 끝에 지난해 뒷마당을 뺏겼다.

사연은 이렇다. 전씨는 타운하우스 분양업체가 전용으로 쓸 수 있는 뒷마당을 보유한 주택이라는 설명에 2억원의 웃돈을 얹어 15억원에 이 집을 구입했다. 전체 11가구 중 1~10개 주택은 서로 마주보는 형태인 반면 전씨가 구입한 가장 끝에 위치한 주택은 단독가구 형태여서 70평가량의 정원을 보유하고 있었다.

전씨가 안심하고 계약을 한 이유는 아델하임의 시행사이자 분양사인 한평건설이 '각 세대가 쓸 수 있는 대지는 현재 공유등기이나, 세대 앞 정원은 세대가 전용하는 것으로 민법상 구분소유적 공유 형태로 하기로 한다'는 내용의 확인서를 다른 계약자들로부터 받았다고 했기 때문이다. 구분소유적 공유는 등기부상 토지를 공유하는 것으로 돼 있지만, 실제로는 토지를 분할해 특정부분을 단독으로 소유하는 공유형태다.
전씨는 계약 이후 큰 돈을 들여 정원을 단독주택처럼 꾸몄다. 출입문을 설치해 다른 계약자의 출입을 통제하는 한편 정원에 연못과 수경시설을 만들었다. 목재마루 등 휴게시설도 갖춰놓고 정원을 독립적으로 사용했다.

이에 다른 계약자들은 관리단을 구성하고 이 구역이 공용부분이라는 내용을 담은 관리규약을 만들어 대응에 나섰다. 관리규약에는 '전유부분을 독립된 주거생활을 영위할 수 있도록 구획된 부분'으로 정하고, 그 범위를 '각 세대의 현관 안쪽 부분'으로 결정했다. 규약에 따르면 나머지 부분은 모두 공용부분이 된다. 전유부분은 건물 소유자가 전용으로 쓸 수 있는 부분으로 구조상 독립성을 갖는 구역이라는 의미다.

이어 관리단은 정원의 독점사용을 중지할 것을 요구했지만 전씨가 이에 응하지 않자 전씨를 상대로 소송을 제기했다. 판결은 대법원까지 올라갔다.

우선 수원지방법원은 각 세대별로 등기된 대지권과 전유부분의 면적이 거의 비슷하고, 해당 정원이 전체 대지의 9.3%에 이름에도 다른 계약자에게 구체적으로 알리지 않은 점, 확인서 상 '세대 앞 정원'이 전씨의 뒷마당을 포함하는지 불분명한 점, 다른 세대의 정원은 단지를 관통하는 도로가 포함돼 있어 모든 정원이 전용이라 볼 수 없는 점 등을 고려했다며 개별 계약자의 손을 들어줬다.

서울고등법원과 대법원에서도 마찬가지였다. 집합건물법 제10조 규정에 의거해 정원을 배타적으로 독점할 수 없다고 판단했다. 또 한평건설의 확인서는 일부 계약당사자가 합의하지 않아 구분소유적 공유에 대해 합의했다고 볼 수 없다며 관리규약의 결의가 유효한지 여부는 판결과 무관하다고 판시했다.

대법원은 이 같은 근거를 인정해 약 6년여를 끌어온 정원 소유권 싸움을 마무리했다. 결국 전씨는 추가 계약대금 2억원과 막대하게 투입된 정원 조성비, 대법원까지 진행된 자신과 원고 측 소송비용까지 모두 부담해야 하는 처지가 됐다.

법조계 관계자는 "분양회사와 직접 계약을 했더라도 재산권을 잃게 된 보기 드문 사례"라며 "소유권을 미리 잘 확인해야 이러한 피해를 예방할 수 있다"고 조언했다.